Los alquileres de departamentos en la Ciudad de Buenos Aires mantienen una tendencia alcista, superando las proyecciones de inflación.
Aumento Constante en los Alquileres
Los valores de publicación de los departamentos en alquiler en la ciudad de Buenos Aires continúan en aumento. Durante septiembre, los precios subieron un 2,3%, llevando el incremento acumulado en 2025 a un 26,8%, cifra que se posiciona por encima de la inflación proyectada del 21,6% para el mismo período.
Este panorama se da a pesar de un notable aumento en la oferta de propiedades en el mercado, que se triplicó desde el mínimo registrado en febrero de 2023, tras la derogación de la ley de alquileres en diciembre de 2023. Sin embargo, el crecimiento mensual de la oferta se moderó, registrando un 0,6% en septiembre, según el último informe de la plataforma inmobiliaria Zonaprop.
En términos interanuales, los alquileres experimentaron un aumento del 37,6% en los últimos 12 meses, superando también la inflación del 31,3% para el mismo lapso, aunque se mantuvo por debajo del ajuste del Índice de Contratos de Locación (ICL), que alcanzó el 51,5%. El informe destaca que los departamentos de menor tamaño son los que registran el mayor incremento de precio en lo que va del año.
La preocupación para los inquilinos se acentúa en los barrios de mayor demanda, donde un departamento de un ambiente se alquila en promedio por casi $600.000 ($598.063), un dos ambientes ya se acerca o supera ampliamente la barrera de los $700.000; mientras que una unidad de tres ambientes se ubica en $937.432 mensuales.
Precios por Barrio
Puerto Madero se mantiene a la cabeza del ranking de las zonas más caras, con un valor promedio de $1.177.143 para un departamento de dos ambientes. Le siguen Palermo, con $768.382, y Núñez, que alcanza los $765.419. Estos valores reflejan la persistente presión sobre los precios en las áreas más codiciadas de la Ciudad.
En el otro extremo, Lugano continúa siendo el barrio más accesible para alquilar, con un precio medio de $532.007 mensuales para un dos ambientes. Lo siguen Parque Patricios, con $616.266, y Floresta, donde el valor promedio es de $617.112. Estas cifras ofrecen un respiro relativo en comparación con las zonas de mayor costo.
Al analizar la variación de precios interanual por barrio, se observa que Nueva Pompeya y Liniers fueron las zonas con los mayores incrementos, registrando subas del 63,2% y 49,8% respectivamente. Paternal también mostró un alza significativa del 49,8%.
En contraste, Puerto Madero fue el barrio con el menor incremento anual, con un 12,4%, seguido por Parque Chas (31,3%) y San Telmo (33,1%), lo que sugiere una menor volatilidad en sus precios a pesar de ser zonas de alto valor o de interés turístico.
Opciones de Inversión
Un dato clave para los inversores que estén pensado en comprar un departamento para ponerlo en alquiler y obtener una ganancia mensual, la relación alquiler-precio retrocede y se ubica en 5% anual.
De esta manera, actualmente se necesitan 20 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un 8,4% menos de lo requerido hace un año atrás.
En este sentido, Lugano, Nueva Pompeya y Parque Avellaneda siguen siendo los mejores barrios para los inversores que buscan renta. En estas zonas, la rentabilidad es mucho más alta que en otros barrios, con retornos brutos de 8,7%, 8,1% y 7%, respectivamente.
Por el contrario, Puerto Madero es el barrio con menor rentabilidad, apenas un 3,3%. Le siguen Palermo (3,9%) y Núñez (4%).
Contexto
El mercado de alquileres en grandes ciudades suele ser un reflejo de la economía general y las dinámicas sociales. Factores como la inflación, la oferta y la demanda, y las regulaciones gubernamentales influyen directamente en los precios y la disponibilidad de viviendas. Esta situación impacta tanto a inquilinos como a propietarios, generando debates sobre la accesibilidad a la vivienda y la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias.
El aumento constante de los precios de alquiler puede generar dificultades para acceder a una vivienda digna, especialmente para los sectores de la población con menores ingresos. A su vez, los propietarios buscan obtener una rentabilidad adecuada por sus propiedades, lo que puede generar tensiones en el mercado.
Claves y próximos pasos
- Analizar la evolución de la oferta y la demanda de propiedades en alquiler.
- Evaluar el impacto de las políticas públicas en el mercado de alquileres.
- Considerar las opciones de inversión en diferentes barrios y su rentabilidad.
- Seguir de cerca la evolución de la inflación y su impacto en los precios.
- Observar si las nuevas regulaciones impactan en los precios.
- Se espera que el mercado siga fluctuando, con ajustes según la oferta y la demanda.
FAQ
¿Cómo me afecta? Si estás buscando alquilar, es probable que encuentres precios elevados y mayor competencia. Si eres propietario, podrías obtener una mayor rentabilidad, pero también debes considerar los costos asociados al mantenimiento de la propiedad.
¿Qué mirar a partir de ahora? Presta atención a los informes del mercado inmobiliario, las políticas gubernamentales y las tendencias económicas que puedan influir en los precios de alquiler.
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