A problemas desesperados, soluciones imaginativas. Hace unos años, Nueva York decidió abordar la crisis habitacional que arrastra desde hace tiempo con una medida que se centró en Airbnb. La denominada Ley Local 18 hizo que alquilar pisos a turistas por estancias breves de menos de 30 días resultara mucho más complicado, con el objetivo de hacer cumplir la normativa del sector y proteger la escasa oferta de vivienda en la ciudad.
La norma se implementó hace dos años y el balance dista de ser ideal.
Un nombre: Ley Local 18
Nueva York no es la única ciudad que ha limitado la oferta de alquiler vacacional. Ciudades como Florencia, Londres, Barcelona o Madrid han tomado medidas similares. Sin embargo, el intento de Nueva York ha sido particularmente mediático, tanto por la repercusión de la ciudad como por su contenido. La conocida como Ley Local 18, aprobada en septiembre de 2023, impuso restricciones a quienes alquilan sus casas por períodos inferiores a 30 días.
La ley exige a los propietarios que se inscriban y prohíbe a Airbnb (y plataformas similares) gestionar reservas si los alojamientos no cumplen con este requisito. Además, los propietarios deben cumplir ciertas pautas que limitan quién puede ingresar al mercado: solo se permite alquilar habitaciones y los anfitriones deben estar presentes, además de restringir el número de huéspedes.
Un doble objetivo
Las autoridades de Nueva York buscaban dos metas con la nueva norma. La primera era facilitar la convivencia en los edificios donde coexisten pisos residenciales y vacacionales. La segunda, más importante, era mitigar la crisis habitacional que afecta a la ciudad. Dos años después, aunque las comunidades de vecinos pueden tener menos problemas con turistas ruidosos, hay dudas sobre si se ha alcanzado el segundo objetivo.
El diario The Wall Street Journal publicó recientemente un análisis titulado “La campaña contra Airbnb en Nueva York no ha mejorado la oferta de vivienda”. A pesar de las restricciones impuestas desde septiembre de 2023, no parece que haya habido una mejora en el mercado residencial.
Al contrario, el diario señala que “es más difícil que nunca encontrar un apartamento para alquilar en la ciudad”. Esto se puede comprobar al observar tanto los precios como la disponibilidad de vivienda en Nueva York.
¿Qué dicen los datos?
Los datos indican que los precios de los alquileres en Nueva York han seguido en aumento en los últimos dos años. Según Zillow, el precio medio del alquiler de larga estancia es ahora de 3.750 dólares, 150 dólares más que hace un año. Jonathan Miller, directivo de una empresa de tasación inmobiliaria, afirma que “la ley no parece tener un impacto significativo en conseguir que los arrendamientos sean más asequibles”. El mercado ha alcanzado un máximo histórico de 4.700 dólares mensuales en Manhattan, aunque factores como la falta de nueva construcción influyen en esta cifra.
Airbnb también reporta que los inquilinos de Nueva York no tienen más facilidad para encontrar vivienda hoy que antes de la Ley Local 18. La plataforma indica que el índice de alquiler en la ciudad aumentó un 8,1%, en Manhattan un 8,6%, en Brooklyn un 7,7% y en Queens un 6,5%. Además, advierte que “casi tres millones de neoyorquinos pagan más del 30% de sus ingresos en alquiler”.
Un porcentaje: 2,45%
El problema no solo radica en el costo del alquiler. La disponibilidad de vivienda en Nueva York sigue siendo escasa, lo que dificultaría una posible reducción de precios. Miller reporta que en julio, la tasa de vacantes para el alquiler residencial en Manhattan fue del 2,45%, cerca del mínimo histórico. Airbnb también ha señalado que, a pesar de que los alquileres a corto plazo han caído más de un 90%, “las vacantes de alquiler han bajado un 0,5%” desde 2023, sin que se aprecien signos de mejora en la disponibilidad de viviendas.
Pero… ¿Cómo es posible?
La pregunta es complicada. El mercado de Nueva York enfrenta desafíos como el aumento de los alquileres y la escasez de stock, que no se deben a un solo factor. Además, no es la única región de EE.UU. que ha lidiado con el encarecimiento de la vivienda, agravada por la falta de nueva construcción.
Un dato interesante del análisis de TWSJ es que, aunque hace dos años había miles de pisos disponibles para turistas en Airbnb, estos representaban solo una pequeña parte del vasto mercado inmobiliario de Nueva York. A principios de 2023, había alrededor de 38.500 unidades de Airbnb, según el diario económico, un número bajo en comparación con más de un millón de unidades residenciales en el mercado libre. Actualmente, la Oficina de Cumplimiento Especial tiene registrados únicamente 3.000 alquileres a corto plazo que cumplen los requisitos de la ley y pueden anunciarse legalmente.
Otro dato: 35.000 viviendas
Algunos propietarios, al no poder alquilar sus pisos a turistas por estancias breves, han optado por no arrendarlos o por anunciarlos para períodos más largos, superiores a 30 días, para no verse afectados por las limitaciones de la nueva ley. En 2024, AirDNA constató que había 35.000 apartamentos en Nueva York que se publicitaban en Airbnb para estancias de 30 o más noches. Aunque la Ley 18 llevaba solo unos meses en vigor, este dato revela que algunos propietarios están alternando alquileres largos con períodos en los que disponen de su vivienda.
Los otros protagonistas: hoteles
En esta situación, los hoteles también juegan un papel importante. Airbnb sugiere que han sido los grandes beneficiados de la nueva ley, afectando el bolsillo de los turistas y el reparto de la riqueza generada por el turismo. Según datos de CoStar, en los últimos dos años, los precios de los hoteles en Nueva York han aumentado un 12,6%, “más del triple del aumento a nivel nacional”. Esto podría impactar directamente en el turismo local y obligar a la oficina de turismo neoyorquina a reducir sus previsiones de visitantes para este año.
El costo promedio de reservar una habitación en un hotel de Nueva York era de 283 dólares en julio, un 7% más que hace dos años. En 2024, ya se reportaban alzas en los precios de los hoteles, y algunos viajeros optaban por alojarse en Jersey City, Hoboken o Weehawken, áreas cercanas a la metrópoli con buena comunicación y alquileres a corto plazo. En Jersey City, la demanda aumentó un 77% en apenas un año.
¿Es todo negativo?
No necesariamente. Esto explica por qué el debate sigue vigente. Aunque la Ley Local 18 no ha resuelto la compleja situación de la vivienda en Nueva York, sus partidarios argumentan que la oferta de pisos de Airbnb hace dos años era relativamente baja (38.000), pero insisten en que la ciudad no puede prescindir de ella.
“No podemos permitirnos perder una sola unidad de vivienda cuando hay un enorme problema de vivienda vacía”, razona Christian Klossner, de la Oficina de Ejecución Especial. Bajo la nueva legislación, la ciudad también ha tomado medidas contra alojamientos que no cumplen con los requisitos mínimos.
Un debate (muy) vivo
Lo innegable es que, dos años después, el debate sigue tan activo como en 2023. Los opositores a la Ley 18 argumentan que penaliza el turismo y los negocios locales, advirtiendo que la norma es contraproducente para el mercado residencial. “Muchos neoyorquinos eran personas comunes que dependían de Airbnb para pagar su alquiler o hipoteca”, afirmó Brian Chesky, de Airbnb, quien sostiene que los anfitriones obtenían ingresos adicionales por sus pisos mientras estaban de viaje por trabajo o vacaciones.
Por otro lado, quienes desconfían del efecto de Airbnb en las ciudades argumentan que desplaza viviendas del mercado residencial al del alquiler vacacional, lo que podría provocar una subida de precios y favorecer la gentrificación. Un estudio de Tenants Not Tourists concluyó que el 9% del aumento de los alquileres en la ciudad entre 2009 y 2016 puede atribuirse a Airbnb.
Fuente original: ver aquí
