La transferencia de una propiedad heredada requiere seguir una serie de pasos legales y notariales para asegurar que tanto los herederos como los futuros compradores estén protegidos. Nicolás Chejanovich, escribano y miembro del Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, explica que heredar una casa no implica automáticamente la posibilidad de venderla. Antes de proceder a la venta, es necesario completar un proceso judicial y notarial que otorga seguridad a todas las partes involucradas.
Importancia de la Declaratoria de Herederos
La ley considera a los herederos como dueños de la propiedad desde el momento del fallecimiento del titular. Sin embargo, no pueden realizar acciones como vender, hipotecar o permutar el inmueble hasta que se tramite la sucesión y se obtenga la declaratoria de herederos. Este documento es fundamental, ya que establece quiénes son los herederos legales y permite avanzar con el proceso de venta.
La declaratoria es una resolución judicial que se obtiene tras la revisión de partidas y la publicación de edictos. Una vez obtenida, se pueden solicitar los informes registrales y municipales necesarios, pagar la tasa de justicia y proceder con la inscripción en el Registro de la Propiedad. Este trámite es esencial para completar la cadena de titularidad y facilitar una venta clara y legalmente válida.
Tracto Abreviado
Cuando el titular de la propiedad fallece, se produce un vacío en la cadena de titularidad. Para subsanar esta falta, se utiliza el tracto abreviado, que permite al escribano comunicar al Registro que el dueño ha fallecido y que existe una declaratoria a favor de los herederos. Esto permite que la venta se inscriba sin complicaciones adicionales.
Unanimidad en la Venta
En el caso de que haya varios herederos, la regla general es que se requiere la unanimidad para llevar a cabo la venta. Esto significa que todos los herederos deben estar de acuerdo en la decisión de vender el inmueble. Chejanovich ilustra esta situación al comparar los activos con globos y las deudas con agujas; una vez que se pinchan, ya no pueden volver a inflarse. Por lo tanto, para realizar una venta, todos los herederos deben llegar a un acuerdo, y una opción común es vender el inmueble y repartir el dinero entre ellos.
Sucesión Testamentaria
Si el fallecido dejó un testamento, se inicia un proceso de sucesión testamentaria. En este caso, el juez valida el testamento y se sigue un procedimiento similar al de la sucesión intestada, incluyendo la obtención de la declaratoria y la inscripción correspondiente. A pesar de que el procedimiento varía en su causa, el resultado final sigue siendo el mismo: se necesita una orden judicial para proceder.
Riesgos para el Comprador
Para los compradores, es crucial que la propiedad tenga la declaratoria de herederos, ya que este documento protege su inversión. Al comprar un inmueble con la intervención de un escribano y con los herederos ya declarados, el comprador se encuentra en una posición favorable ante posibles reclamaciones futuras. Sin embargo, si la declaratoria no está disponible, el escribano debe informar sobre los riesgos y las opciones disponibles, que pueden incluir la firma de contratos con cláusulas condicionadas o la recomendación de esperar hasta que se obtenga la declaratoria.
Riesgos Habituales y Precauciones
- Herederos ocultos: Sin la declaratoria, puede surgir un reclamo de un heredero no declarado. Por lo tanto, es fundamental exigir la declaratoria o garantías adicionales de los vendedores.
- Deudas del inmueble: Existen tasas, impuestos o hipotecas que pueden afectar el monto disponible. Se recomienda solicitar informes registrales y municipales en el expediente sucesorio.
- Falta de unanimidad: Si un heredero se opone a la venta, esta no podrá concretarse. Es necesario buscar acuerdos de partición o venta conjunta.
- Ventas prematuras: Firmar un boleto sin las protecciones adecuadas puede dejar al comprador expuesto a riesgos. Es esencial contar con la intervención notarial y cláusulas condicionadas.
El escribano actúa como un garante jurídico, verificando la documentación, solicitando informes y asesorando sobre los riesgos involucrados. Su intervención es crucial tanto para proteger a los herederos como al comprador, asegurando así una transacción segura y clara.
En conclusión, heredar una propiedad no significa que se pueda vender de inmediato. Es necesario seguir un procedimiento legal y notarial para garantizar la seguridad jurídica de la transacción. Antes de poner un cartel de “se vende”, es fundamental tener todos los documentos en regla y contar con la asesoría de un escribano.
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