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Casi todas las ciudades del mundo enfrentan un grave problema de acceso a la vivienda. Incluso aquellas con altos ingresos per cápita presentan dificultades para brindar soluciones habitacionales a sus ciudadanos. Existen diversos modelos para abordar esta problemática, desde intervenciones estatales autoritarias como en Singapur hasta la liberalización del mercado como en Tokio, donde existen microdepartamentos de 8 metros cuadrados. Sin embargo, para encontrar soluciones efectivas en un contexto específico, como Buenos Aires, es crucial comprender su historia, su territorio y su relación con la Nación y el área metropolitana. De lo contrario, se corre el riesgo de implementar soluciones municipales ineficaces.
Condiciones necesarias, pero insuficientes
Para mejorar el acceso a la vivienda, es fundamental mejorar la relación entre los salarios y el costo de la construcción, además de reducir la inflación. Sin embargo, estas medidas son necesarias pero no suficientes para resolver el problema en su totalidad.
El caso de las ciudades con alto PBI per cápita
Los Ángeles, con uno de los PBI per cápita más altos del mundo, también sufre una grave crisis de vivienda. Este ejemplo destaca la importancia de considerar otro factor clave: la planificación urbana, es decir, determinar qué se puede construir y dónde. Esta disciplina requiere un profundo conocimiento de la historia de la ciudad y, por lo tanto, es mejor desarrollada por sus propios habitantes.
En Los Ángeles, la planificación urbana restringe la construcción de viviendas multifamiliares, permitiendo mayoritariamente solo viviendas unifamiliares. Esta limitación en la oferta de vivienda genera una fuerte competencia entre los residentes, incluso aquellos con altos ingresos, lo que incrementa drásticamente los precios. Económicamente, la escasez de propiedades otorga a los propietarios un mayor poder de negociación para aumentar los precios.
El contexto argentino y la Ley Nacional de Alquileres
En Argentina, la Ley Nacional de Alquileres entra en conflicto con la realidad de muchas ciudades. La demanda, oferta, presión turística y demográfica de Buenos Aires difieren significativamente de las de otras ciudades como Bariloche, Viedma o Costa Atlántica. Se necesita una ley nacional flexible que permita a las provincias regular los alquileres con mayor especificidad según sus contextos.
La Ciudad Autónoma de Buenos Aires representa solo el 20% de la población del área metropolitana. Por lo tanto, cualquier estrategia para mejorar el acceso a la vivienda debe integrarse en un Plan Urbano Metropolitano que armonice el planeamiento de una de las 15 megalópolis del mundo.
El rol de los constructores y la planificación urbana
Los constructores tienden a edificar en zonas con mayor valor del suelo, donde las viviendas se venden a precios más altos. Esto se debe a que el valor del suelo se basa en las externalidades, es decir, en lo que lo rodea. Sin embargo, el 80% de las obras en la Ciudad de Buenos Aires son realizadas por constructores de pequeña y mediana escala, un eslabón fundamental en la provisión de vivienda asequible.
El Código Urbanístico define qué se puede construir en cada zona, lo que influye directamente en el precio del suelo. A partir de 2018, los constructores “compran” parte de este permiso, ya que el valor del suelo “subsidia” a quienes menos lo necesitan (los dueños del suelo).
Intervención pública para mejorar el acceso a la vivienda
Para mejorar el acceso a la vivienda, se requiere una intervención pública que utilice los recursos existentes para mejorar zonas desfavorecidas. Esto implica mejorar la infraestructura (escuelas, servicios básicos, parques, iluminación y seguridad), aspectos que el sector privado no suele abordar. Además, se debería asegurar un porcentaje de unidades vendidas con créditos de bancos públicos, reduciendo el riesgo para los constructores de pequeña escala.
Priorización de créditos y ayuda al alquiler
Se podrían priorizar los créditos para personal de salud, docentes y jóvenes profesionales. El aumento de la oferta de vivienda permitiría desarrollar esquemas de ayuda al alquiler para grupos vulnerables. De lo contrario, la competencia por las pocas viviendas disponibles solo incrementaría los precios sin mejorar el acceso.
Desarrollo de nuevas subcentralidades y revitalización del microcentro
Se propone la creación de nuevas subcentralidades en el sur de la ciudad, donde se concentra un mayor número de hogares hacinados, para aliviar la presión en otros barrios. También se debe continuar la transformación del microcentro en un barrio joven, aprovechando su excelente accesibilidad, cercanía a universidades y alta concentración de empleos. Esto implica mejorar el espacio público y los usos nocturnos, fomentando la vigilancia social natural. Se sugiere un concurso de urbanismo para que la juventud rediseñe el espacio público, revitalizando la zona y mejorando la seguridad nocturna.
Conclusión: una ciudad de oportunidades
A pesar de las barreras nacionales y metropolitanas, es posible construir una ciudad donde la juventud pueda independizarse, donde alquilar no sea una odisea y donde todos tengan acceso a espacios verdes. Una ciudad de oportunidades para todos, donde el desarrollo personal no dependa del lugar de nacimiento.
* El autor es licenciado en Administración de empresas, Magíster en Economía Urbana.
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