En la Ciudad de Buenos Aires, construir no es solo levantar paredes: implica navegar por una compleja red de tributos, tasas y procesos administrativos que encarecen los proyectos y retrasan su ejecución. Para los profesionales del sector del real estate, el peso fiscal inicial puede representar entre el 10% y el 15% del valor total de un desarrollo. Impuestos como Ingresos Brutos, Impuesto de Sellos, derechos de construcción y plusvalía urbana son algunos de los elementos que erosionan los márgenes y la capacidad de producción.
Uno de los tributos que mayor distorsión genera es el Impuesto sobre los Ingresos Brutos. Aunque su alícuota parece moderada (3% a 3,5%), su efecto se multiplica porque impacta en toda la cadena productiva: desde el fabricante de materiales hasta la facturación final al comprador. Cada eslabón traslada ese costo al siguiente, generando un encarecimiento acumulativo que no responde a un valor agregado real, sino a una cascada impositiva.
El resultado es un precio final más alto para el consumidor y un margen más estrecho para el desarrollador, que termina compitiendo con un sobrecosto artificial creado por la propia estructura tributaria. A esto se suma el impuesto a la plusvalía urbana, que puede llegar a representar más del 20% del costo de obra por metro cuadrado en determinados proyectos. Esta carga adicional impacta directamente en la viabilidad económica de los emprendimientos, obligando a recalcular precios y, en muchos casos, desincentivando el inicio de nuevas obras.
Otro de los gravámenes más cuestionados es el Impuesto de Sellos, que en la compraventa inmobiliaria implica el pago del 3,5% sobre el valor escriturado. Aunque la práctica indica que se reparte entre comprador y vendedor, este impuesto afecta directamente el derecho de propiedad: el titular nunca posee jurídicamente el 100% del valor de su inmueble, ya que cada vez que se transfiere, la Ciudad se apropia del 3,5%. Esto vulnera el principio constitucional de plena propiedad privada.
Paradójicamente, mientras el desarrollador asume altos costos y largos plazos para finalizar un proyecto, el verdadero ganador a largo plazo es el Estado local. Cada edificio nuevo incrementa de inmediato la base fiscal: más ABL, más impuesto inmobiliario y futuros ingresos por cada operación de compraventa. El problema es que este ciclo virtuoso podría ser mucho más productivo si la Ciudad actuara con mayor agilidad y criterio estratégico.
Los trámites para obtener permisos de obra y habilitaciones son lentos y complejos, lo que inmoviliza capital, eleva los costos financieros y reduce el ritmo de producción. Si el gobierno porteño fuera más ágil en sus procesos, se generarían más desarrollos, habría mayor oferta habitacional, los precios tenderían a moderarse y, a la vez, la recaudación impositiva estructural crecería sin necesidad de cargar tanto peso en las etapas iniciales ni de mantener tributos cuestionables que erosionan el derecho de propiedad.
(*) El autor es desarrollador inmobiliario.
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