El mercado hipotecario argentino atraviesa su mayor nivel de actividad en seis años, pero la reciente reactivación del financiamiento bancario ha comenzado a perder fuerza.
Según un informe de la Fundación Tejido Urbano, en junio se otorgaron 3,511 créditos hipotecarios, una cifra que representa una baja en comparación con mayo, cuando se entregaron 3,866. Este es el segundo mes consecutivo en que se registra un retroceso, tras un inicio de año explosivo.
Entre enero y mayo se habían entregado 16,057 nuevas hipotecas, lo que representa un 60% más que en todo 2024. Se espera que el primer semestre cierre con más de 19,000 préstamos otorgados, lo que equivale a un crecimiento interanual del 72%. La compra de vivienda ha sido el destino principal del crédito, que había caído a mínimos históricos en julio del año pasado.
Sin embargo, la reactivación no es homogénea ni infinita. A partir del segundo trimestre, los bancos endurecieron aún más sus condiciones y elevaron las tasas de interés de sus préstamos UVA, lo que dificulta el acceso a estos créditos.
Los bancos ya anticipan que podrían seguir endureciendo sus condiciones en los próximos meses. La Encuesta de Condiciones Crediticias del Banco Central (BCRA) revela que, por primera vez desde 2022, la proporción de entidades que restringen requisitos supera a la de aquellas que los flexibilizan.
Las razones detrás de este endurecimiento son principalmente financieras. La falta de liquidez limita la capacidad de los bancos para mantener el ritmo de colocaciones, y la ausencia de un mercado secundario desarrollado impide reciclar carteras para generar nuevo fondeo. En este contexto, la securitización hipotecaria vuelve a ser un tema central.
La demanda de créditos sigue en alza, con la mitad de los bancos encuestados reportando un incremento de solicitudes en el segundo trimestre, mientras que solo un 6% informó caídas. Este desajuste entre una demanda creciente y una oferta en retroceso podría llevar a mayores exigencias en los plazos de aprobación y a un freno en la expansión del mercado.
Las hipotecas en UVA continúan siendo el corazón del mercado, ofreciendo tasas efectivas anuales que van del 8% al 11%, aunque el acceso no es universal debido a los ingresos mínimos exigidos y la relación cuota-ingreso que deja fuera a un amplio sector de potenciales compradores.
El desafío para el segundo semestre será sostener la dinámica sin un crecimiento paralelo de la liquidez bancaria, encontrando nuevas fuentes de financiamiento para evitar que la reactivación hipotecaria se estanque.
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