El crédito hipotecario en Argentina vive un renacer después de casi cinco años. El regreso de las líneas ajustables por UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), a partir de mediados de 2024, reactivó una demanda largamente insatisfecha entre quienes soñaban con acceder a su casa propia.
Sin embargo, existe un problema estructural: en un sistema financiero donde la mayoría de los depósitos son a corto plazo, los bancos enfrentan un fuerte descalce para otorgar préstamos a 20 o 30 años. Una nueva propuesta podría tener la respuesta.
Un informe del economista Ramiro Moya, convocado por las principales asociaciones bancarias (ADEBA, ABA y ABAPPRA), propone la securitización hipotecaria.
¿Qué significa esto? La securitización permite que los bancos vendan sus hipotecas a un fideicomiso financiero, que emite títulos respaldados por esos créditos. Es un mecanismo que transforma préstamos ilíquidos en instrumentos negociables en el mercado de capitales.
Este modelo permite que los bancos otorguen créditos y, una vez otorgados, compartan esa responsabilidad con otros inversores a través de instrumentos del mercado de capitales. Esto les permite a las entidades financieras seguir prestando a más personas y empresas.
¿Qué beneficio traería? Para los bancos: recuperan liquidez, reducen riesgo de crédito y liberan capital regulatorio. Para los inversores, ofrece acceso a activos ajustables por inflación, con retornos potencialmente más atractivos que los bonos soberanos.
El informe señala que, para que el esquema funcione en Argentina, hacen falta inversores ancla. El Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) podría destinar parte de su cartera a estos instrumentos, y el Banco de Inversión y Comercio Exterior (BICE) podría jugar un rol central.
Con el apoyo de estos actores y la participación de aseguradoras y fondos comunes de inversión, Moya estima que se podrían movilizar hasta US$18.000 millones, financiando más de 300.000 viviendas y llevando el stock hipotecario a niveles cercanos al 6% del PBI (hoy es del 0,2%).
Esta propuesta surge en medio de una oferta de créditos hipotecarios cada vez más difícil de sostener. En los últimos meses, los bancos comenzaron a subir las tasas de interés de sus líneas de préstamos, encareciendo la financiación.
Desde Pala Blockchain plantean complementar esta visión de la securitización con la tecnología blockchain, afirmando que el modelo tradicional tiene limitaciones estructurales que impiden una escalabilidad masiva.
La idea de la compañía no es reemplazar el modelo actual, sino digitalizar desde el boleto de compraventa hasta el último pago, encapsulando contratos, datos y trazabilidad en tokens auditables y con respaldo jurídico.
El cambio clave está en el origen: el testimonio digital notarial de la hipoteca se encapsula en un token único e inalterable. Estos tokens se agrupan en un fideicomiso financiero, que emite a su vez nuevos tokens representando tramos de deuda.
Los bancos, a su vez, pueden agrupar muchas de estas hipotecas tokenizadas en un fideicomiso financiero. Si ese fideicomiso se tokeniza, cualquier inversor en cualquier parte del mundo podría comprar una porción.
El resultado es un círculo virtuoso:
- El banco otorga una hipoteca sobre una garantía real (la propiedad).
- Tokeniza esa hipoteca y la transfiere a un fideicomiso financiero.
- Vende participaciones del fideicomiso (tokens) a inversores locales e internacionales.
- Recupera liquidez más rápido y puede volver a prestar para nuevas hipotecas.
Si los bancos pudieran vender su cartera de hipotecas tokenizadas al mercado global, tendrían más capital disponible para prestar y podrían bajar la tasa de interés.
“Cuando tenés un activo real sobre el que prestar plata, tenés mayor resguardo. Y si además lo asegurás en blockchain, sabés exactamente qué estás comprando”, explicó Vigliano.
¿Quién gana? Según la empresa, “todos”. Los bancos pueden rotar cartera y liberar capital, los inversores auditan en tiempo real y reducen riesgos; el regulador recibe cumplimiento normativo “embebido” en cada token, y el usuario final podría acceder a un crédito más competitivo y transparente.
El modelo no está exento de riesgos: morosidad, prepagos que alteren flujos, falta de liquidez inicial en el mercado secundario o la necesidad de blindaje legal para evitar impugnaciones. Sin embargo, según Pala Blockchain, son problemas conocidos con soluciones probadas.
Argentina, quinto hub de blockchain a nivel mundial, tiene una oportunidad única para combinar la solidez del Código Civil con la eficiencia de una infraestructura digital robusta.
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